Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia para tu vivienda turística o de temporada

Respuestas rápidas

Las preguntas que nos están haciendo los propietarios

¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026?

Es la norma de medidas urgentes en materia de vivienda aprobada por el Gobierno de España el 6 de octubre de 2026, publicada en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley del IVA, la Ley del IRPF, la Ley de Haciendas Locales y la Ley por el derecho a la vivienda, entre otras.

¿Cuántos días puede durar como máximo una estancia en una vivienda de uso turístico?

31 días por huésped. Desde el 8 de octubre de 2026 la Ley de Arrendamientos Urbanos solo excluye de su ámbito la cesión turística de una vivienda amueblada sometida a la normativa turística autonómica que no supere los 31 días. Una estancia más larga es un arrendamiento de vivienda temporal o habitual.

¿Lleva IVA el alquiler de una vivienda turística?

Desde el 1 de diciembre de 2026, sí: el alquiler de un apartamento o vivienda amueblados por 30 noches o menos a un mismo huésped tributa al tipo reducido del 10 %, se presten o no servicios de hostelería. Hasta esa fecha sigue exento si no se prestan esos servicios. La única excepción es la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual.

¿Qué es un arrendamiento de vivienda temporal?

Es el alquiler de una vivienda, o de una habitación, a una persona desplazada temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, como trabajo, estudios, salud u obras. Dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Sustituye al antiguo alquiler de temporada en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué pasa si un contrato temporal no indica la causa?

Pierde su carácter temporal y se rige como alquiler de vivienda habitual con efectos retroactivos a la firma: cinco años de duración mínima a favor del inquilino, prórrogas y límites de actualización de la renta. La carga de probar la causa recae sobre el arrendador.

¿Afecta el recargo del IBI a las viviendas turísticas de Aragón?

No, a fecha de esta guía. El recargo de hasta el 150 % solo puede aplicarse en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, y ningún municipio de Aragón lo está.

Lo esencial en un minuto

Siete cosas que cambian para un propietario en Aragón

• El alquiler turístico tiene un tope de 31 días por huésped. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo deja fuera de su ámbito la cesión turística que esté sometida a la normativa autonómica de turismo y no supere los 31 días. Una estancia más larga ya no es «turística».
• Desde el 1 de diciembre de 2026 el alquiler de una vivienda amueblada por 30 noches o menos tributa IVA al 10 %, aunque no se presten servicios de hotel. Hasta ahora estaba exento. Solo queda exento si es la vivienda habitual del arrendador.
• El «alquiler de temporada» desaparece como categoría libre. Ahora es «arrendamiento de vivienda temporal»: entre 32 días y 12 meses, con una causa real y acreditable del inquilino escrita en el contrato. Sin causa, el contrato se convierte en alquiler de vivienda habitual con efectos desde la firma.
• En los contratos temporales el inquilino gana derechos: puede irse al mes con diez días de preaviso, la garantía adicional no puede superar una mensualidad, los gastos de gestión y formalización no se le pueden cobrar y el propietario responde de las reparaciones en cinco días hábiles.
• Los contratos de temporada ya firmados siguen como estaban hasta la fecha pactada, pero se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, entran en el régimen nuevo.
• Los ayuntamientos podrán recargar el IBI de las viviendas turísticas hasta un 150 %, pero solo en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. A fecha de esta guía ningún municipio del Valle del Aragón lo está.
• Desde 2027 los días en que la vivienda está vacía tributan más en el IRPF si la suma de valores catastrales de tus inmuebles no alquilados supera los 100.000 €: la imputación pasa del 1,1 % a una escala de hasta el 3 %.

Vivienda de uso turístico

Tope de 31 días e IVA al 10 %: lo que cambia en el alquiler turístico

Tu vivienda de uso turístico sigue rigiéndose por el Decreto 1/2023 de Aragón: declaración responsable, Registro de Turismo, distintivo VUT y registro de viajeros no cambian. Lo que cambia es el marco estatal que la rodea.

Plataformas y Ventanilla Única: la norma incorpora a la LAU un régimen sancionador para las plataformas (Airbnb, Booking…) que no envíen datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos conforme al Reglamento (UE) 2024/1028, con multas de hasta un millón de euros. Las obligaciones recaen en las plataformas, no en el propietario. Tu número del Registro de Turismo de Aragón sigue siendo lo que debe figurar en los anuncios, como explicamos en la guía de normativa.

Alquiler de temporada

El nuevo arrendamiento de vivienda temporal

Hasta ahora el alquiler de temporada era un «uso distinto del de vivienda» con libertad de pactos. La reforma lo saca de ahí y lo mete en el título de vivienda de la LAU con nombre propio: arrendamiento de vivienda temporal. Es el que cubre la necesidad de vivienda de alguien desplazado temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable: trabajo, estudios, tratamiento médico, obras en casa. Las condiciones ya no las fija solo el contrato.

1. La causa va en el contrato, y la prueba la tienes tú

   El contrato debe decir expresamente por qué el inquilino está desplazado. La causa tiene que ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae sobre el arrendador. Si no figura, el contrato pierde su carácter temporal y se rige como alquiler de vivienda habitual (cinco años de duración mínima, prórrogas, límites de renta) con efectos desde el día de la firma.

2. Entre 32 días y 12 meses

   La duración se pacta libremente, pero debe ser superior a 31 días y, como regla general, no superar los 12 meses en conjunto, prórrogas incluidas. Solo puede ir más allá si la causa de temporalidad subsiste. Si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como alquiler habitual.

3. El inquilino puede desistir al mes

   Una vez transcurrido un mes desde la firma, puede irse avisando con diez días, sin indemnización. En el alquiler habitual el desistimiento sigue siendo a los seis meses con treinta días de preaviso.

4. Garantía, gastos e impuestos

   La garantía adicional a la fianza no puede superar una mensualidad. No se puede exigir al inquilino un seguro de impago. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente: los asume el propietario. Tampoco los tributos de la vivienda (IBI, tasas), salvo que el inquilino sea el obligado tributario.

5. Reparaciones en cinco días hábiles

   El propietario conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad y asume las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. El inquilino avisa cuanto antes y el propietario tiene cinco días hábiles para responder; si no, el inquilino puede reparar y descontarlo de la renta del mes siguiente.

6. Renta en contratos sucesivos y documento de salida

   Si se encadenan contratos temporales sobre la misma vivienda, la renta de los siguientes no puede subir más que el IRAV (el índice oficial de actualización de alquileres). Al terminar, ambas partes firman un documento de finalización con el estado de la vivienda; si no se firma o no refleja desperfectos, se presume que se entregó en buen estado. Y a petición del inquilino el contrato se formaliza por escrito.

7. Adquisición preferente

   Si vendes la vivienda arrendada, el inquilino tiene tanteo (30 días desde que se le notifica precio y condiciones) y retracto, también cuando se vende junto con otros inmuebles. No se puede pactar su renuncia.

Contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026: siguen siendo arrendamientos para uso distinto de vivienda y se rigen por lo que decía su contrato hasta la fecha de fin pactada, sin posibilidad de prórroga. Un contrato temporal renovado entra ya en el régimen nuevo. Aragón no tiene normativa civil propia sobre arrendamientos temporales, así que se aplica íntegro el régimen estatal.

De un vistazo

Antes y ahora, lado a lado

Lo que hacemos nosotros

Qué cambiamos en Cenarbe para que no tengas que estar pendiente

• Estancias turísticas de 31 noches como máximo. Ajustamos la web y los canales para que ninguna reserva turística supere ese límite. Lo que sea más largo se tramita como alquiler temporal con contrato.
• Precios con IVA desde el 1 de diciembre. Revisamos las tarifas de cada vivienda con su propietario para decidir si el 10 % se repercute al huésped o se absorbe, y adaptamos facturación y liquidaciones.
• Alta en IVA de los propietarios. Te avisamos con tiempo de los trámites censales y de las declaraciones trimestrales, y los coordinamos con tu asesor fiscal. Si no tienes, te presentamos uno.
• Nuevo contrato de alquiler temporal. Nuestro modelo recoge ya la causa de temporalidad acreditada, la duración de 32 días a 12 meses, la garantía de una mensualidad, el plazo de cinco días para reparaciones y el documento de finalización firmado por ambas partes. Los gastos de formalización no se cobran al inquilino.
• Control de contratos encadenados. Avisamos antes de firmar un tercer contrato temporal consecutivo con el mismo inquilino, que convertiría el primero en alquiler habitual.
• Anuncios de temporada con la información exigida. Identificación de la vivienda y, si aplicara, condición de gran tenedor e índice de referencia.

Si gestionamos tu vivienda, no tienes que hacer nada ahora: te escribiremos con las decisiones que requieran tu confirmación (precio con IVA, contratos vigentes de temporada). Si tienes dudas sobre tu caso, escríbenos.

Para situarte

Lo que no te afecta, de momento

• Las medidas de zonas tensionadas (límites de renta en contratos nuevos, prórroga extraordinaria de tres años, recargo de IBI turístico): ningún municipio aragonés está declarado.
• Las obligaciones de gran tenedor, si tienes diez inmuebles residenciales o menos.
• El gravamen especial a las SOCIMI y las medidas sobre fondos que compran vivienda por debajo del 70 % de su valor.
• Sí te afecta si además tienes un piso alquilado como vivienda habitual: hasta el 31 de diciembre de 2027 la actualización anual de la renta no puede superar el 2 % salvo pacto, el inquilino al corriente puede pedir hasta dos años de prórroga extraordinaria, y la venta de una vivienda vacía más de dos años a una administración pública queda exenta de IRPF hasta 200.000 €.

Con honestidad

Lo que todavía no está claro

La norma tiene horas de vida. Estas son las cuestiones sobre las que no hay respuesta oficial, y que actualizaremos en cuanto la haya:

• Convalidación. El Congreso debe votar el real decreto-ley antes del 7 de noviembre. Puede convalidarlo, derogarlo o tramitarlo como ley con cambios.
• 31 días frente a 30 noches. La LAU permite cesiones turísticas de hasta 31 días; el IVA al 10 % se aplica a estancias de hasta 30 noches. Una estancia de exactamente 31 noches sería turística pero, en principio, exenta de IVA. Está por ver cómo lo interpreta Hacienda.
• Si Aragón fijará una duración máxima inferior a los 31 días para las viviendas de uso turístico, como le permite la norma.
• Cómo se acredita la causa de temporalidad en la práctica (contrato de trabajo, matrícula, certificado médico) y qué pasa con quien no quiera aportar documentos.
• Facturación del IVA cuando vende una plataforma. Quién emite la factura al huésped en reservas de Booking o Airbnb y cómo se documenta el IVA repercutido.
• La imputación de rentas de 2027 necesita desarrollo en el modelo de declaración.