¿Vivienda turística o alquiler de temporada? Qué conviene a tu vivienda en Aragón

Lo esencial

La diferencia de fondo

La vivienda de uso turístico es una actividad turística: la vivienda se anuncia en canales turísticos y se cede para estancias cortas. Queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige en Aragón por el Decreto 1/2023 y la Ley del Turismo.

El alquiler de temporada es un arrendamiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos para quien necesita la vivienda durante un tiempo concreto, sin que sea su residencia permanente: trabajadores desplazados, temporada de esquí, estancias por estudios o por motivos médicos. La ley lo considera un arrendamiento «para uso distinto del de vivienda» y se rige, sobre todo, por lo que pacten las partes.

La línea que no conviene cruzar: en Aragón se presume que una vivienda es de uso turístico si se anuncia en canales de oferta turística o se cede por un periodo igual o inferior a un mes a cada usuario. Un alquiler de temporada debería durar más de un mes por inquilino y no anunciarse como alojamiento turístico.

Lado a lado

Comparativa de las dos opciones

Decidir

Cuándo conviene cada una

Si eliges temporada

Claves legales del alquiler de temporada

1. La causa tiene que ser real

   La ley considera vivienda habitual el alquiler cuyo destino principal es cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino, se llame como se llame el contrato. Si en la práctica el inquilino vive allí de forma permanente, un juez puede tratarlo como alquiler de vivienda, con sus prórrogas obligatorias. Deja por escrito el motivo temporal de la estancia.

2. Fecha de fin clara

   El contrato termina el día pactado sin necesidad de avisar. Pero si el inquilino sigue quince días más con tu consentimiento, el Código Civil entiende renovado el contrato («tácita reconducción»), por meses si la renta es mensual. Gestiona la salida el mismo día del vencimiento.

3. Fianza de dos mensualidades

   Es obligatoria y en metálico: dos mensualidades de renta. Se pueden pactar garantías adicionales. En Aragón no hay que depositarla ante el Gobierno autonómico, porque la Ley 10/1992 exceptúa los arrendamientos de temporada; aun así, el inquilino debe entregarla.

4. Certificado de eficiencia energética

   Hace falta para alquilar a un nuevo inquilino, la etiqueta debe figurar en los anuncios y una copia se adjunta al contrato.

5. Sin anuncios turísticos ni estancias de un mes o menos

   Para no entrar en la presunción aragonesa de vivienda de uso turístico, evita los canales turísticos y las estancias de un mes o menos por inquilino.

¿Y el registro de viajeros? El Real Decreto 933/2021 se aplica a las actividades de hospedaje y no menciona los arrendamientos de temporada. Interior no ha publicado una aclaración oficial y el texto admite una lectura amplia. Es una zona gris: si tienes dudas, consúltalo antes de decidir.

Hacienda

Impuestos de cada opción

• Temporada en el IRPF: rendimiento del capital inmobiliario. La Agencia Tributaria es clara: la reducción por alquiler de vivienda no se aplica en ningún caso cuando el arrendamiento es de temporada.
• Vivienda turística en el IRPF: capital inmobiliario sin reducción si no se prestan servicios de hostelería; actividad económica si se prestan.
• IVA: los dos están exentos si no hay servicios propios de la hostelería (limpieza periódica durante la estancia, lavado de ropa, restaurante…). Con esos servicios, la vivienda turística tributa al 10 %.
• Si el inquilino de temporada es una empresa: por regla general debe retener el 19 % de la renta, con excepciones como el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.

Cada caso fiscal depende de los servicios que se presten y de tu situación personal. Consulta con tu asesor antes de decidir.

Atención

Lo que puede cambiar en el alquiler de temporada

A 15 de septiembre de 2026 la Ley de Arrendamientos Urbanos no ha cambiado para el alquiler de temporada, pero hay dos iniciativas en marcha:

• Proposición de ley en el Congreso para regular los alquileres temporales y de habitaciones: tomada en consideración en diciembre de 2024 y todavía en tramitación. El texto de ponencia propone, entre otras cosas, exigir una causa acreditable, limitar la duración a entre 31 días y 12 meses y tratar como vivienda habitual los contratos más largos o encadenados. No es ley.
• Real decreto-ley anunciado por el Gobierno con un límite de 12 meses y causa justificada: se retiró del Consejo de Ministros en julio de 2026 y no se ha aprobado.

Tampoco hay en Aragón zonas de mercado residencial tensionado declaradas, que son las que activan los límites de renta de la Ley por el derecho a la vivienda. Esos límites, además, se aplican al alquiler de vivienda habitual y no al de temporada.