La comunidad de propietarios y los pisos turísticos: qué puede votar y qué no

La norma

Qué cambió el 3 de abril de 2025

La Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal con tres piezas que conviene leer juntas:

• Artículo 7.3: el propietario que quiera dedicar su vivienda a uso turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad. Si alguien empieza sin ella, el presidente le requerirá que cese de inmediato.
• Artículo 17.12: aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad requiere el voto de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas. Con la misma mayoría se pueden fijar cuotas especiales o subir hasta un 20 % la participación en gastos de esas viviendas. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
• Disposición adicional segunda: quien ya ejercía la actividad antes de la reforma, acogido a la normativa turística, puede seguir haciéndolo.

Solo afecta a la vivienda de uso turístico. La mayoría de tres quintos se refiere a la actividad turística regulada por la normativa sectorial, no al alquiler de temporada ni al de vivienda habitual. Si dudas entre las dos opciones, lee vivienda turística o alquiler de temporada.

Paso a paso

Cómo se pide y se vota la aprobación

1. Pide que el asunto entre en el orden del día

   Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que un tema se trate en la siguiente junta. La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar; para una junta ordinaria, con al menos seis días de antelación.

2. Consigue los tres quintos

   La mayoría se calcula sobre el total de la comunidad, no sobre quienes acuden: tres quintas partes de los propietarios y, a la vez, tres quintas partes de las cuotas. Llevar la propuesta explicada (horarios, normas de convivencia, quién atiende las incidencias) ayuda a sumar votos.

3. Ten en cuenta a los ausentes

   La ley permite contar como favorable el voto de los propietarios ausentes que, debidamente citados e informados del acuerdo, no expresen su desacuerdo en 30 días naturales. Hay excepciones, así que conviene confirmar con el administrador cómo se aplica a este acuerdo.

4. Guarda el acta o un certificado del acuerdo

   El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario, y desde ese momento el acuerdo es ejecutivo. En Aragón, al presentar la declaración responsable de la vivienda hay que afirmar que existe el acuerdo y disponer del acta o de un certificado de su contenido.

Antes de la reforma

Qué pasa con las viviendas que ya funcionaban

Pueden seguir. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que resuelve los recursos contra los registradores, interpreta que hacen falta dos cosas: estar ejerciendo la actividad antes del 3 de abril de 2025 y haberse acogido ya a la normativa turística, es decir, tener la declaración responsable o la licencia con fecha anterior. Un simple informe urbanístico previo no basta.

Eso no protege frente a todo: si los estatutos inscritos ya prohibían la actividad antes de que empezaras, o si la vivienda causa molestias, la comunidad puede actuar por otras vías, que explicamos a continuación.

Límites

Qué puede y qué no puede hacer la comunidad

Plazos para impugnar: tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Pueden impugnar quienes votaron en contra, los ausentes y quienes fueron privados del voto, siempre que estén al corriente de pago o consignen la deuda. Impugnar no suspende el acuerdo salvo que el juez lo acuerde.

Jurisprudencia

Los estatutos y lo que ha dicho el Tribunal Supremo

• Noviembre de 2023: si los estatutos prohíben las «actividades económicas» en las viviendas, esa prohibición incluye el alquiler turístico (sentencias 1643/2023 y 1671/2023).
• Octubre de 2024: el Pleno de la Sala Primera decidió que la mayoría de tres quintos permite no solo limitar, sino también prohibir las viviendas turísticas (sentencias 1232/2024 y 1233/2024).
• Febrero de 2025: que los estatutos describan el uso como «vivienda» no prohíbe el alquiler turístico. La prohibición tiene que ser clara y precisa.

Revisa los estatutos antes de invertir. Si ya prohíben la actividad, no basta con conseguir la aprobación: habría que modificarlos. Y para que una prohibición afecte a quien compre después, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

Urbanismo local

Jaca: acceso independiente o autorización de la comunidad

En Jaca, la modificación nº 26 del Plan General (aprobada en mayo de 2023) exige que una vivienda turística en un edificio con comunidad tenga acceso independiente desde la calle, sin usar elementos comunes, salvo que exista autorización expresa de la comunidad. Además, hay que presentar al Ayuntamiento una comunicación previa que justifique su cumplimiento. Las viviendas anteriores tenían dos años para adaptarse.

El Tribunal Superior de Justicia de Aragón ha anulado órdenes municipales de cese dictadas con base en ese artículo, pero no ha anulado la norma: a finales de 2025 la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la consideró vigente. Si tu vivienda está en Jaca, consulta tu caso en el Ayuntamiento antes de empezar. En otros municipios, pregunta también si su planeamiento incluye condiciones parecidas.

Con honestidad

Lo que todavía no está claro

• Si quien compra una vivienda que ya funcionaba como turística antes de abril de 2025 puede seguir sin un nuevo acuerdo de la comunidad. No hemos encontrado ninguna resolución ni sentencia que lo resuelva.
• Qué ocurre con una declaración responsable presentada antes del 3 de abril de 2025 si la actividad no había empezado de verdad.
• Cómo se aplica exactamente el voto de los ausentes a un acuerdo que autoriza una vivienda turística concreta.